BIMlevel
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Feb 21, 2021
082 BIM en la promotora
Play • 37 min
  • Qué supone el BIM para una promotora inmobiliaria (o desarrolladora, real state).
    • Un cliente de Uruguay, me planteaba cómo debía ser la implantación BIM en una promotora.
    • Por mi parte, me he especializado en este tipo de empresas, casi por casualidad.
    • Y ahora soy el responsable BIM de una promotora.
  • También hable de este tema en el podcast de BIMrras:
  • Este episodio puede ser interesante para consultores y empleados de promotoras, pero también para todos los estudios e ingenierías que dan servicio a una.

Qué es una promotora

  • El promotor es uno de los agentes de la construcción, en España está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) como el agente que impulsa, programa y financia una obra de edificación.
    • Una persona que tiene un terreno y se quiere hacer una casa, es un promotor.
  • Pero una promotora inmobiliaria es una empresa que se dedica a esto de forma recurrente y especializada, están centradas en vivienda, y su objetivo final es vender las viviendas que han promovido.
    • Hay un nicho de promover para alquilar (Built-to-Rent) dónde habría que considerar el BIM para mantenimiento.
  • Sus funciones principales son:
    1. Analizar las demandas del mercado inmobiliario para saber dónde quiere vivir la gente, en qué tipo de vivienda y a qué precio.
    2. Analizar y comprar suelo que cumpla con estos criterios.
    3. Velar porque el diseño de cada vivienda y del edificio en su conjunto se adapte también a los criterios del mercado.
      • El diseño puede estar subcontratado o no.
    4. Vigilar que el edificio se construye en la calidad, plazos y costes deseados.
      • La construcción puede estar subcontratado o no.
    5. Vender las viviendas. Y locales, plazas de aparcamiento, trasteros…
      • Departamento Comercial.
      • Departamento de marketing.
      • Departamento de postventa.

Tipos de promotora

  • Subcontratan el diseño y construcción:
    • Promotoras grandes.
    • Se centran en el análisis y la venta.
  • Lo hacen todo:
    • Promotoras medianas y pequeñas.
    • Menores costes de diseño y construcción.
    • Según van creciendo, empiezan a subcontratar.

Puntos clave de una promotora

  1. Financieramente es un negocio con mucho riesgo:
    • Desde que compras el suelo hasta que vendes la última casa, pueden pasar 4 años.
      • Inflación, cambios en el mercado, crisis…
    • Si te equivocas en el análisis de mercado, puedes hacer viviendas que no gustan, y tener que venderlas por debajo de coste.
    • Tienes que calcular los costes de construcción unos 2 años antes de empezar la obra y cuando el proyecto es sólo una lista de necesidades.
      • Como promueven mucho, pueden sacar ratios muy fiables.
        • Superficies construidas.
  2. Mucho riesgo está aparejado a mucho beneficio si las cosas salen bien.
    • Las promotoras cuentan con abundantes recursos.
  3. Necesitan tener mucha capacidad de análisis:
    • Análisis del mercado inmobiliario:
      • En esta zona hay parejas jóvenes, que quieren piscina comunitaria, y tienen x dinero.
      • En esta zona, el precio de la vivienda está bajando un x%
    • Análisis de la oferta de suelo
    • Análisis de los costes de construcción.
      • En esta región, las cocinas están en torno a X.
      • El precio del hormigón tiene esta tendencia en los últimos años.
  4. Su cliente, es el cliente final que se compra la casa:
    • Los planos de venta, infografías, paseos virtuales, etc son muy importantes.
    • Te limita mucho los tipos de cambios que puedes hacer en un proyecto que no está terminado, pero que ya estás vendiendo.
    • Una mala ejecución, una solución constructiva mal elegida, te puede disparar las incidencias en postventa.

Objetivos BIM

  • Proyecto
    • Menos errores y más definición con el mismo esfuerzo.
    • Seguimiento «casi» en tiempo real de los costes.
    • Mayor certidumbre sobre superficies útiles y construidas.
  • Obra
    • Mayor facilidad y certidumbre a la hora de «estudiar la obra».
    • Mayor facilidad en la toma de decisiones y resolución de problemas durante la obra.
    • Mayor facilidad en tareas de seguimiento y certificación en la obra.
  • Venta

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BIM en promotoras que diseñan y construyen

  • En las promotoras que diseñan y/o construyen directamente hay que hacer dos implantaciones BIM:
  • Para los departamentos técnicos es un caso ideal:
    • Se crean plantillas y familias para uso interno.
    • Siempre usan los mismos software.
    • Conocen al dedillo la forma de trabajar y necesidades del departamento de Obra.
  • Para los demás departamentos no hay que hacer «una implementación»:
    • Algún pequeño cambio en la forma en la que intercambian información entre departamentos.
      • Superficies
      • Costes
      • Planos comerciales
    • Para aprovechar toda la información que se puede obtener con un modelo BIM, es clave que Revit y visores 3D no sean la única puerta de acceso.
      • Incorporar a un perfil experto visualización de datos para que creer paneles tipo PowerBI, excels con PowerQuery, etc.
    • Los infografistas podrían aprovechar los modelos BIM a través de conexiones con 3DS max, Lumion, etc.

BIM en promotoras que subcontratan diseño y construcción

Opción 1: Subcontratar también el BIM

  • Los técnicos de la promotora no saben BIM ni ven factible aprenderlo pero quieren las mejoras prometidas del BIM en el corto plazo y en la mayoría de las promociones.
  • Subcontratan a una oficina BIM (BMO – BIM Management Office).
    • La promotora especifica qué, cómo y cuándo necesita información:
      • Un EIR pero sin entrar en modelos BIM federados, plataformas CDE, etc.
      • Superficies, costes, planos comerciales…
    • La BMO «traduce» todos esos requisitos en un EIR y además:
      • Gestiona el CDE.
      • Crea y mantiene los recursos que se dan a los agentes de diseño y construcción:
        • Plantillas de BEPs.
        • Familias y plantillas de Revit, al menos.
        • Listados de puntos de auditoría.
        • Guías y buenas prácticas.
        • ….
      • Asume el rol de BIM manager del promotor:
        • Participa en reuniones de cada proyecto.
        • Decide en disputas BIM entre agentes.
        • Se asegura de que todos los agentes cumplen los procedimientos de colaboración y modelado.
      • Audita todas las entregas de modelos BIM.
      • «Extrae y mastica» toda la información de los modelos BIM, y se la traslada a la promotora en paneles y excels.

Pros y contras de la BMO

  • Ventaja: tienes el BIM implementado en 8-10 meses sin apenas esfuerzo extra por parte de los empleados de la promotora.
  • Inconveniente: tienes que contratar a una BMO muy buena para confiarle todo esto.
    • Y muy buena, significa muy cara.
      • Entre 5 y 10 personas dedicadas a tiempo completo, de las cuales, 1/3 deben tener perfiles BIM senior.
      • Todas las BMOs son buenas hasta que se demuestra lo contrario.
    • Si el core de una promotora es analizar, la calidad de la información a analizar es clave.
    • Si ponemos la información dentro de modelos BIM, pero no sabemos extraerla nosotros, dependemos de un tercero al que tenemos que dejar entrar en el core de nuestra empresa.
  • Inconveniente: la BMO puede petar, porque no es capaz de hacer que se entreguen modelos de calidad con los proveedores que hay.
    • Hacer 100 proyectos al año, significa contar con al menos 25 estudios de arquitectura, 25 ingenierías y 150 equipos de obra.
    • Es difícil encontrar tantas empresas que dominen BIM en la actualidad.
    • La promotora puede creer que el que una ingeniería no sepa mucho de BIM se arregla con plantillas de Revit y coordinadores BIM, y para eso está la BMO ¿no?
    • Así que piden todos los proyectos en BIM, y al año y medio, la BMO peta.
      • No es culpa de la BMO, sino de que el mercado no está preparado para las expectativas de la promotora.
      • Si nosotros somos la BMO tenemos que dejar esto claro desde las negociaciones iniciales.

Opción 2: Implementación interna

  • Hay que contratar a un BIM manager con experiencia.
    • Tendrá que hacer las mismas tareas iniciales que la BMO.
    • Formar al personal técnico de la promotora en habilidades de:
      • Revisión y auditoria de modelos BIM.
      • Extracción de información de modelos.
      • Uso del Entorno Común de Datos.
    • Debe intentar automatizar la parte de revisión y auditoría al máximo.
  • La promotora introduce BIM en los proyectos al ritmo que sus proveedores le pueden dar.
    • Es preferible un buen proyecto en CAD que un mal proyecto en BIM.
    • Los estudios de arquitectura e ingeniería pueden decir que saben sin tener la experiencia suficiente.
      • Porque quieren conseguir el trabajo.
      • O porque no saben que les falta por saber.
  • Como promotora debemos adoptar una postura de «te ayudo a que aprendas a cumplir mis requisitos«.
    • Uno de los objetivos que me ha puesto mi jefe no es que el 100% de los proyectos se hagan en BIM, sino que de los proyectos que se hagan en BIM, el 80% tenga la calidad requerida por la empresa.
    • Tenemos que dar soporte técnico a nuestros proveedores, aunque seamos nosotros el cliente.
      • Explicar siempre los «por qué».
      • Intentar simplificar al máximo temas como los LODs, los usos BIM, las dimensiones…
      • LODs como estructura de capítulos del presupuesto.
    • Intentar basar las entregas y flujos de trabajo en IFC por si tenemos proveedores que trabajan con ArchiCAD, Allplan u otro.
      • Habiendo escasez de proveedores que dominen BIM, no podemos descartar a los que saben por temas de software.
      • Tampoco es buena idea obligarles a usar Revit si no lo dominan.
      • Pero siendo conscientes de que va a haber una mayoría que por un lado trabaja en Revit y por otro no domina para nada el tema IFC, así que:
        • Las plantillas que creemos deben estar al menos en Revit.
        • Si todos los involucrados trabajan en Revit, que compartan también los nativos.
          • Pero pedir siempre IFC para que se vayan familiarizando.
    • Emparejar a estudios de arquitectura con ingenierías y constructoras que estén en la misma etapa de madurez BIM.

¿Quieres escuchar otro episodio? Los tienes todos en la sección de Podcast de esta web.

AVISO: Este post es sólo un apoyo al audio del podcast. Leerlo de forma independiente podría llevar a conclusiones incompletas o incluso opuestas a las que se quieren transmitir.

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