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Apr 8, 2021
Episode 5: Hélène Bégin : Examen du marché immobilier canadien en 2021
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Claudia : Je pense que nous sommes tous d’accord que l’année 2020 aura été marquante à plusieurs niveaux. Mais en dépit de l’incertitude économique, le marché immobilier canadien, lui, est en pleine essor et a même fracassé des records.

Est-ce que la tendance se poursuivra malgré un déconfinement progressif et un retour économique à la normale ? Les canadiens vont-ils continuer de quitter la ville pour s’installer en banlieue et en campagne ? Comment les propriétaires peuvent-ils s’y retrouver dans ce marché si compétitif ?

Bonjour, je me présente, Claudia Marques, et c’est ce dont nous allons discuter pendant cette émission d’EN DIRECT, un balado dont l’objectif est de susciter des conversations avec des personnes inspirantes sur des questions qui touchent l’immobilier canadien et leur impact sur les membres de l’ACI ainsi que tous les canadiens.

Pour ce cinquième épisode d’EN DIRECT, je suis très heureuse de recevoir une invitée qui saura répondre à toutes nos questions. Il s’agit de madame Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins. Bonjour Hélène !

Hélène : Bonjour Claudia.

Claudia : Tout d’abord, un gros merci d’avoir accepté l’invitation. Je sais que vous avez un horaire très chargé, un emploi du temps bien rempli. Donc vraiment merci de vous être rendue disponible pour me parler aujourd’hui du marché immobilier au Canada, qui connait un boom assez spectaculaire, n‘est-ce pas ?

Hélène : Oui effectivement, ça me fait plaisir d’être avec vous aujourd’hui, Claudia, pour le podcast. En fait, il y a beaucoup de choses à dire sur le marché immobilier et résidentiel donc on va en faire le tour ensemble.

Claudia : Je pense que l’on est d’accord que présentement le marché immobilier se porte très bien. Mais j’aimerais qu’on retourne un peu dans le temps si vous le voulez bien. À il y a environ un an, un an et demi presque maintenant, au début de la pandémie. Quel a été ce choc-là initial de la pandémie sur le marché immobilier ?

Hélène : Il faut dire que l’année 2020 a été particulière. Ça a été une année en deux temps. Donc d’abord, lorsque la première vague a pointé le bout de son nez au printemps, on a eu une chute abrupte de l’activité en mars et avril, étant donné que certaines provinces, dont le Québec, avaient le grand confinement qui avait interdit les visites en personnes. C’est certain que ça a permis certaines transactions en mode virtuel. On en est rendus là aujourd’hui.

Donc on a assisté à un plongeon des ventes, particulièrement fort au Québec et en Ontario, parce que la période de confinement a été plus généralisée et plus longue qu’ailleurs dans le pays en général. Donc mars et avril, ça a été vraiment un plongeon, du jamais vu au niveau de l’activité résidentielle. C’est vraiment la première étape de l’année 2020 qui s’est amorcée ainsi.

Claudia : C’est sûr que l’on a connu une insécurité économique assez forte. Donc à ce moment-là, les gens étaient très inactifs au niveau du marché immobilier mais il me semble que cette période-là a été quand même assez courte. Ça n’a pas été vraiment long avant que le marché immobilier ne reprenne du poil de la bête, comme on dit. Quelle a été la trajectoire du marché d’après vous ? À quel moment est-ce que ça a recommencé à remonter ?

Hélène : En fait, dès que la réouverture progressive de l’économie a été amorcée il y a eu un effet de rattrapage très rapide qui s’est poursuivi au cours de l’été et tous les acheteurs ; en fait il y avait beaucoup de gens qui s’étaient mis en mode attente. D’une part parce que c’était moins possible de visiter les propriétés en mars et avril et d’autre part, parce qu’il y avait une insécurité économique. Effectivement, il faut rappeler que le taux de chômage est monté à des niveaux historiques, au-delà de 15%, c’est énorme.

Donc évidemment en mai, dès que les choses se sont replacées un peu, le marché immobilier a rebondi avec force et l’effet rattrapage s’est poursuivi tout au cours de l’été. Déjà en juillet, en l’espace de quelques mois, autant au Canada qu’au Québec, qu’en Ontario, ainsi que dans plusieurs provinces, le niveau de l’activité au niveau des ventes est revenu au niveau pré-pandémie de février.

Donc ça a été vraiment une récupération très forte, beaucoup plus rapide qu’anticipée.

Claudia : Mais comment vous l’expliquez ? Ça a dû vous surprendre en tant qu’économiste, considérant l’économie qui est encore assez fragile, de voir ce rebond-là au niveau du marché ?

Hélène : Il y a plusieurs explications. D’un, le taux de chômage, on l’a mentionné, est monté à un sommet au printemps mais par la suite est redescendu très rapidement. À partir du moment où on a procédé à une réouverture progressive des activités, les gens se sont remis à travailler dans la plupart des secteurs. On sait que ça a été plus long et ça reste difficile dans d’autres secteurs. Par contre, le marché du travail s’est rapidement replacé et il ne faut pas oublier que les taux d’intérêt, on va en parler un peu plus loin dans le segment ; les taux d’intérêts directeurs de la Banque du Canada ont été abaissés de façon très rapide. De 150 points de base en mars. Cela a fait en sorte que les taux d’intérêts hypothécaires étaient particulièrement faibles, à un niveau historiquement bas. Donc pour les gens qui avaient conservé leur emploi, qui devaient se repositionner ; par exemple, on voyait qu’on était en mode télétravail peut-être pour un petit bout de temps. Les gens se sont repositionnés avec une demeure qui est peut-être plus appropriée pour le télétravail, plus d’espace, plus de pièces. Alors tout cela créé un engouement très important du marché. Jumelé à cela, au cours de la période de l’été, on s’est rapidement aperçus qu’il n’y aurait pas de voyages à l’étranger donc ça a créé un engouement pour les résidences secondaires. Les maisons familiales très populaires, les résidences secondaires, les chalets également en forte demande. Donc on a eu un essor dans plusieurs segments de marché qui a fait en sorte que l’activité a été tout à fait exceptionnelle.

Claudia : Oui, je suis contente que vous mentionniez cela parce que ça fait vraiment partie d’un phénomène de tendance ; cette augmentation du nombre de citadins qui choisissent de quitter la ville pour justement aller s’installer en banlieue, en région, même en campagne. D’après vous, est-ce que ça a été vraiment un impact direct de la pandémie ou plutôt un exode qui était déjà amorcée mais qui a été accélérée par la pandémie ?

Hélène : Statistique Canada suit beaucoup les mouvements de population un peu partout au pays et ce que l’on observait, c’est que depuis quelques années, il y avait déjà un mouvement qui était en cours. C’est-à-dire que de plus en plus de gens quittaient les quartiers centraux pour s’établir en périphérie. Une des raisons qui explique ce phénomène-là est la forte poussée du prix des propriétés qui était rendu inabordable dans bien des cas pour certains ménages dans les grands centres. Donc la tendance s’était déjà amorcée et la pandémie a fait en sorte que le mouvement s’est accéléré. En télétravail évidemment, la question de distance du travail ou du temps pour se rendre au travail, que ce soit en voiture ou en transports en commun n’était plus dans l’équation. Donc, évidemment ça a permis à beaucoup de gens de quitter, soit Montréal, Toronto, d’autres centres urbains pour s’étaler un peu plus en périphérie. Donc évidemment, c’est une tendance qui s’est accélérée mais qui était déjà bien présente avant que le contexte actuel ne se produise.

Claudia : Mais là ça créé un peu comme un effet contraire. C’est-à-dire que la ville est en train de se vider tranquillement. C’est clair que ça va avoir un impact sur, d’un, les propriétés locatives, mais également au niveau commercial parce que tous les édifices commerciaux sont vides en ce moment, disons-le.

Hélène : Il y a plusieurs éléments. D’abord si l’on regarde le locatif résidentiel, il faut voir que la demande locative dans les centres-villes en général ; il y a une grande partie qui dépend de l’immigration, c’est-à-dire les travailleurs étrangers, les étudiants internationaux qui viennent s’établir pour les études ou le travail. Et en général, cette clientèle-là est assez portée à louer un logement. Pour le logement locatif, je dirais que c’est le facteur principal : la fermeture des frontières pour les étudiants internationaux ou l’engouement est beaucoup moins présent pour les travailleurs étrangers de venir au Québec ou au Canada dans n’importe quelle province.

La question de l’immigration joue beaucoup sur le locatif et ce que l’on a observé, par exemple au centre-ville de Montréal, c’est que les taux d’occupation ont monté de façon importante au centre-ville. C’est la même chose un peu à Toronto. Donc c’est le locatif résidentiel dans les quartiers centraux qui a eu un coup dur, si l’on peut dire.

Claudia : Une baisse, oui.

Hélène : En même temps, dans les quartiers moins universitaires, qui sont moins centraux, le marché locatif continue toutefois de bien se porter. Il n’y a pas de surplus généralisé du marché locatif mais plutôt dans certains quartiers où il y a plus de clientèle d’étudiants ou encore des travailleurs étrangers. Donc c’est un marché qui est affecté mais de façon inégale à travers le pays.

Claudia : Très intéressant. Est-ce que c’est la même situation pour ce qui est de la location commerciale, c’est ce dont nous allons discuter dans quelques instants. Les actualités vous intéressent ? Rendez-vous au CAFE ACI, un endroit chaleureux où les courtiers et agents peuvent s’informer des dernières nouvelles et de l’évolution du secteur immobilier.

Bon, Hélène, j’aimerais que l’on parle un peu de la situation locative des édifices commerciaux parce que plusieurs entreprises ont signé des baux à long terme.

Hélène : Comment ça fonctionne au niveau du marché immobilier commercial dans le segment bureaux, c’est que les baux sont sur plusieurs années, parfois jusqu’à 10 ans, donc ça assure quand même un certain revenu aux propriétaires d’édifices commerciaux qui ont déjà loué. Par contre, un élément important c’est qu’il y avait quand même de l’espace qui était en sous location, beaucoup plus par exemple dans le centre-ville de Toronto ; une part importante du marché qui est sous louée à très court terme.

Donc ça a fait en sorte que les renouvellement ne se sont pas faits comme ils le devaient et ça libère une partie importante des immeubles de bureaux qui ne sont pas, ni occupés, ni loués. On a commencé à voir les impacts. À Montréal, il y avait une certaine part des édifices qui étaient en sous location mais beaucoup moins qu’à Toronto. Ceci dit dans tous les marchés à travers le pays, les espaces en sous-location ont beaucoup augmenté. Beaucoup d’espaces se sont libérés et les taux d’occupation ont augmenté quand même assez rapidement. Je vous dirais qu’en général, le plein impact d’un choc sur l’économie, sur le marché des édifices de bureaux, ça prend en général 18 à 24 mois avant d’avoir le plein effet.

Claudia : Okay.

Hélène : Le temps que les renouvellements s’opèrent. Donc actuellement, on peut s’imaginer que les taux d’occupation vont continuer d’augmenter et là actuellement, les entreprises sont en réflexion sur l’après-pandémie.

Dans quelle mesure elles vont garder tous les espaces ? Est-ce que ça va prendre une tournure probablement en mode hybride, quelques jours par semaine au travail, quelques jours à la maison ? En même temps est-ce qu’on va garder des espaces de la taille actuelle pour chaque employé ou encore un espace plus grand parce qu’on est peut-être encore un petit bout de temps à faire un peu plus attention.

Donc chose certaine, c’est que pour les espaces de bureau, la demande va être moindre, et la principale conséquence, c’est qu’il va peut-être y avoir tout simplement moins de construction. Parce que chaque année on construisait quelques édifices de bureaux pour absorber la hausse de la demande.

Donc, d’une part on va avoir moins de construction et peut être que les centres ville vont être appelés à se réaménager. Par exemple, dans les centres-villes souvent, il manque de place ou de terrain pour des condos, des logements locatifs. Est-ce qu’il y aura des conversions de certaines parties d’immeubles ? C’est une question qui mérite d’être réfléchie et à laquelle probablement, plusieurs promoteurs immobiliers actuellement voient comment ils vont se repositionner.

Ce sont des espaces qui vont être disponibles et qui peut être auront d’autre vocation pour certaines parties d’immeuble. On voit de plus en plus dans le marché immobilier non résidentiel des immeubles mixtes, c’est-à-dire un peu de bureau, un peu de résidentiel et également des commerces à l’étage, dans le fond, au rez-de-chaussée. Ça va être d’abord, comment le marché va se repositionner ? Je pense que, habituellement, les promoteurs sont habitués à se réajuster à différentes situations. Cela va sûrement être le cas actuellement. Il faut voir aussi du côté, on parlait, commercial mais également tout l’aspect des commerces. Cela a été très difficile évidemment, et cela va le rester encore un bon bout de temps pour les commerces du centre-ville de Montréal. Surtout si les travailleurs, dans leur tour, au bureau, ne sont au centre-ville que quelques jours par semaine, ça fait moins de demande pour tout ce qui est restauration, commerce.

Claudia : Oui, c’est ça.

Hélène : Donc ça va être un défi. Il ne faut pas oublier que par le passé, à chaque fois qu’il y a un exode du centre-ville, pour X raison à travers les dernières décennies, il y avait souvent un retour au centre-ville par la suite parce que les gens aiment l’activité, les gens aiment se côtoyer. Donc il ne faut pas penser que les centres-villes vont dépérir pour les prochaines années mais ça va être un défi de mettre les conditions en place pour que la vitalité reprenne le plus possible.

Claudia : Si je comprends bien, si je voulais investir dans un condo au centre-ville de Montréal par exemple, c’est le bon moment de le faire ?

Hélène : C’est certain que les prix actuellement dans le condo n’ont pas nécessairement baissé mais il y a beaucoup de choix actuellement. Faire l’achat d’un condo est relativement facile. Maintenant c’est de savoir si le retour au centre-ville va s’opérer comme on le pense. Parce que les gens qui se sont installés en périphérie, c’est certain que s’ils doivent se rendre à Montréal 1, 2, 3 jours par semaine, peut-être qu’ils vont prendre un pied à terre.

Claudia : Un pied à terre, effectivement oui.

Hélène : C’est ça, est-ce que ça va être du condo, est-ce que ça va être du locatif ? Chose certaine, ça va créer une demande qui pourrait être un retour du balancier. Ceci dit le marché du condo dans les centres ville oui, a été écorché, mais si on parle de centre-ville de Montréal, on n’est pas encore dans une situation de surplus important comme ça s’est produit il y a quelques années.

Souvent c’est de la sur-construction. Dans le cas de Toronto, le marché est un peu plus affecté parce qu’il y avait beaucoup de condos qui étaient achetés par des investisseurs. Beaucoup plus, toutes proportions gardées qu’à Montréal. Donc des investisseurs, des locations à court terme par exemple destinées au tourisme. Donc le marché du condo à Toronto est plus affecté, je dirais, que celui de Montréal jusqu’à maintenant.

Claudia : Donc on vient de parler des gens qui veulent rester en ville, mais qu’en est-il des gens qui désirent s’éloigner de la ville et s’installer an campagne ou acheter une résidence secondaire. On en parle dans quelques minutes.

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J’aimerais que l’on parle de résidences secondaires, de l’achat de chalets.

Vous l’avez mentionné, un peu plus tôt, c’est très trendy d’avoir un chalet. On l’observe ce phénomène, particulièrement chez les baby-boomers qui avaient déjà des plans de retraite ou des projets de vie, justement de s’installer un peu plus loin de la ville mais on le constate également chez les jeunes familles. Moi je regarde dans mon entourage, plusieurs couples de mon âge avec des jeunes familles qui décident de s’acheter un condo à Bromont ou à Shefford, un peu plus loin pour passer le week-end. D’après vous, est-ce que ces achats-là sont vraiment à la réaction à la pandémie ou à la base ça faisait déjà partie d’un projet de vie, mais qui a été accéléré encore une fois par cette pandémie-là ?

Hélène : Je pense que ça dépend, effectivement de la catégorie d’âge dans laquelle on se situe. Pour les boomers par exemple, pour les gens qui arrivent à la retraite ou encore en situation de pré-retraite, souvent c’était des projets qui étaient dans les cartes depuis un certain temps et ça a accéléré la décision d’acquérir une résidence secondaire. Donc ça, je pense que ce sont des achats pour le long terme. Les gens qui avaient bien réfléchi et qui se sont lancés, qui veulent conserver leur résidence secondaire plusieurs années. Maintenant pour les générations un peu plus jeunes, c’est certain que le fait de ne pas pouvoir aller à l’extérieur pour voyager ; parce qu’il faut voir que les jeunes familles en général ont quelques semaines de vacances par année, oui ça peut être intéressant pour le weekend. Donc c’est certain que la pandémie a fait en sorte que les gens se sont tournés vers les résidences secondaires pour avoir du temps libre de qualité, pallier un peu l’absence de voyage qui fait partie habituellement du projet de vacances. Pour les jeunes, ça a peut-être été un achat qui n’était pas nécessairement prévu mais qui, par la force des choses est devenu un projet rapidement, qu’ils ont concrétisé. Il reste que quand on a un certain nombre de semaines de vacances par année et on a en même temps une résidence secondaire à s’occuper. Parce que oui, l’aspect villégiature est très intéressant, mais il ne faut pas oublier que c’est une deuxième propriété. Donc des réparations, de l’entretien…

Claudia : Du ménage, oui !

Hélène : Exactement, ça fait deux places à s’occuper !

Claudia : Exactement.

Hélène : Les gens avaient probablement l’occasion de le faire parce qu’il y avait moins d’options mais lorsque la situation… il y aura plus de choix à faire de son temps libre ou de ses projets de vacances, peut être qu’une partie des résidences secondaires qui ont été achetées par les plus jeunes générations vont revenir sur le marché. Si ça ne correspond plus nécessairement à leurs objectifs de vie.

Claudia : Parce que présentement, je garde moi-même pour louer un chalet cet été, c’est presque, d’un impossible, de deux, inabordable. Et je regarde les prix des chalets qui ont augmenté énormément, vous l’avez dit tout à l’heure. Les gens voulaient s’en aller, quitter la ville parce que les prix des maisons à proximité de la ville étaient très chers. Mais maintenant on regarde les Laurentides, je veux dire, les prix ont augmenté de façon faramineuse. Est-ce que vous pensez que c’est vraiment une tendance qui va se poursuivre au niveau des prix de ces résidences-là, un peu plus loin de la ville ?

Hélène : Je pense que les prix vont continuer à augmenter mais à un rythme beaucoup plus modéré parce que la demande va être un petit peu moins soutenu. Parce que ça a été l’effervescence avec : « qu’est-ce qu’on fait pendant les vacances, on se loue un chalet ou on achète quelque chose ? », et aussi, l’offre. Tout à l’heure on mentionnait, peut être que certains vont décider dans quelques années de revendre, lorsqu’ils vont décider peut-être de faire des voyages à l’étranger ou tout cela. J’ai l’impression que le marché va redevenir un peu plus équilibré. Je ne crois pas toutefois qu’il va y avoir une correction des prix parce que le vieillissement de la population partout au Canada est bien réel et en général les gens qui arrivent justement à l’étape pré-retraite, retraite ; ce sont des projets qu’ils ont, d’avoir une résidence secondaire. Le vieillissement de la population va faire en sorte de maintenir une certaine demande, mais l’effervescence qu’on a connue de 2020, 2021 va s’estomper graduellement, j’en suis particulièrement convaincue.

Claudia : Dans un instant, nous abordons comment la pandémie a affecté les saisons traditionnelles de vente et d’achat de maisons. Que vous cherchiez à entrer en contact avec des clients potentiels locaux, à développer votre réseau ou à trouver du contenu pertinent à partager, REALTOR.ca a tout ce dont vous avez besoin. Visitez REALTOR.ca dès aujourd’hui. Des ressources immobilières fiables, toutes sous un même toit.

J’aimerais que l’on parle un peu des saisons traditionnelles d’achat et de vente de maisons. Parce qu’avant la pandémie, on retrouvait ces saisons traditionnelles. C’est-à-dire que le printemps et l’été c’était les saisons un peu plus fortes. L’automne et l’hiver, des saisons un peu moins actives. Corrigez-moi si j’ai tort mais j’ai comme l’impression que cette année ça n’a pas été le cas ; il n’y a pas eu de saisons traditionnelles.

Hélène : Tout à fait, en fait depuis le printemps 2020, le marché était complètement débalancé. L’achat de propriétés d’abord s’est fait en fonction des ouvertures et fermetures de l’économie qui amenaient une certaine difficulté à visiter les maisons. Depuis ce temps-là, on s’est ajustés. Les agents et courtiers immobiliers travaillent beaucoup plus en mode virtuel. Même si la situation est revenue à la normale, on assiste à un étalement des transactions tout au cours de l’année.

L’élément central c’est qu’il manque beaucoup d’offres de propriétés à vendre. Le communiqué justement de la Session canadienne de l’immeuble mentionnait qu’au Canada, on avait un total d’à peu près 100 000 propriétés à vendre en janvier qui était un creux de plus de 30 ans.

Donc il y a peu de propriétés à vendre, la demande est forte. Donc l’effet de saisons joue un peu moins. Dans le sens où aussitôt qu’il y a des maisons qui s’affichent, que l’on soit en septembre, en novembre ou encore en janvier…

Claudia : On les veut ces maisons-là.

Hélène : C’est ça, exactement.

Claudia : Tout de suite, now!

Hélène : C’est ça. À l’origine les acheteurs disaient : « on va attendre le printemps, il y aura plus d’offre sur le marché. Mais là il y a peu de propriétés à vendre donc je pense que c’est un marché qui est aussi dynamique, aussi rapide. Il faut être prêt à regarder tout ce qui arrive sur le marché à n’importe quel mois de l’année et être prêt à procéder à la transaction si ça fait partie de nos objectifs.

Claudia : Mais justement, est-ce que ce marché compétitif là créé de l’empressement chez les acheteurs ? C’est-à-dire de la folie du marché a un impact sur leur prise de décision et qu’ils achètent trop rapidement ?

Hélène : Effectivement c’est certain. Je me rappelle, en général il y a quelques années lorsque l’on achetait une propriété c’était une première visite, une deuxième visite, après cela, l’inspection, et tout cela. Toutes les étapes qui permettent de faire un achat judicieux. Dans le contexte actuel, avec parfois des offres multiples en l’espace de quelques jours, qu’il y a un phénomène de surenchère, évidemment les acheteurs peuvent être tentés de tourner les coins ronds, notamment ce qui a attrait à l’inspection, la garantie légale et le risque de payer très cher et d’être mal protégé, je pense, est bien présent. Je pense que dans ce contexte-là c’est important de faire affaire à des professionnels ; un agent courtier qui peut nous guider. En même temps, je pense que c’est une question qui est émotive. Lorsque l’on visite une maison et que l’on pense que ça peut convenir du premier coup, on n’a pas beaucoup de temps pour réfléchir. Il faut quasiment avoir fait nos plans à l’avance, qu’est-ce qu’on veut comme nombre de pièces : il y a des critères qui sont souvent flexibles, il y a des critères qui sont souvent incontournables : je pense au nombre de pièces par exemple pour dormir. Évidemment, tout dépend du nombre de personnes que l’on est dans le ménage. Il faut avoir établi notre liste de critères incontournables.

Claudia : De nos besoins.

Hélène : De nos besoins effectivement. C’est sûr que certains peuvent trouver exactement ce qu’ils cherchent rapidement mais il y a quand même un risque de faire un achat qui ne correspond pas tout à fait à nos besoins même si les taux d’intérêt sont faibles, il reste que les prix des propriétés ont monté de façon vertigineuse, alors c’est quand même un investissement assez important.

Claudia : Mais de là à omettre l’inspection ; c’est quand même quelque chose de gros l’inspection comme vous le dites, on peut être pris avec une propriété sur laquelle on a eu un véritable coup de cœur et qui correspond à nos besoins mais si par la suite on a des problèmes au niveau de la toiture, de la fondation, peu importe, comme vous le dites, on n’est pas protégés. Alors, c’est un « pensez-y bien ». Il faut peut-être respirer, ralentir et comme vous le dites, faire affaire avec un agent, un membre de l’ACI qui est là pour nous guider et nous permettre de passer à travers chaque étape de façon réfléchie.

Hélène : Oui, effectivement. Je pense que l’accompagnement est particulièrement important. C’est sûr que l’empressement est là, mais pas nécessaire à tout prix parce que ça peut amener des frais qui peuvent monter assez rapidement lorsque l’on a des pépins, quelques mois ou quelques années après l’achat d’une propriété et ça peut être difficile à revendre. En même temps il faut penser à cela.

Claudia : Vous êtes curieux et désirez en savoir plus sur les prévisions des taux d’intérêt, restez des nôtres car Hélène va répondre à toutes nos questions.

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Il y a quand même de bonnes nouvelles Hélène ; parce oui, c’est sûr que le prix des maisons a augmenté, cependant, les taux hypothécaires sont quand même bas.

La Banque du Canada a annoncé un taux d’intérêt historique de 0,25% qui ne devrait pas changer avant 2023. C’est intéressant pour les gens qui veulent ; soit entrer dans le marché, soit hypothéquer leur maison.

Hélène : Tout à fait Claudia. Du côté des taux d’intérêt, c’est vraiment un contexte assez favorable. Parce contre il y a deux éléments. Il y a la question du taux directeur de la Banque du Canada, on l’a mentionné, qui est à un creux historique de 0, 25% qui a été abaissé de façon très importante au début de la pandémie, et qui en fait, a un impact direct sur les taux hypothécaires à taux variables, les marges de crédit personnel, les marges hypothécaires, par exemple étant donné que ce type de taux d’intérêt là est fixé en général, fluctue avec les taux directeurs de la Banque du Canada, il ne devrait pas y avoir de changements d’ici un an ou deux parce que même la banque a annoncé elle-même officiellement qu’elle allait maintenir les taux d’intérêt directeurs à un plancher au moins jusqu’en 2023.

C’est rare que la Banque du Canada se positionne pour une période aussi longue. En fait, les autorités monétaires souhaitent laisser l’économie reprendre suffisamment de force avant d’intervenir au niveau des taux d’intérêt. Donc pour les taux hypothécaires à taux variable, c’est vraiment une bonne nouvelle. Par contre les taux hypothécaires à taux fixes, par exemple le taux cinq ans, sont beaucoup plus liés à l’évolution des marchés financiers. Donc en général, on a un barème pour les taux des obligations fédérales dix ans ou encore cinq ans et ces taux d’intérêt là sont plus fixés par l’offre et la demande des investisseurs sur les marchés. Ce qu’on a observé c’est que pendant la pandémie jusqu’à tout récemment, les taux d’intérêt obligataires ont beaucoup baissé jusqu’en février ou était à 0,5% pour le taux des obligations dix ans, donc extrêmement faible. Et là, la somme a complètement changé en l’espace de quelques semaines. D’une part, l’économie canadienne fait preuve d’une excellente résistance. On l’a vu les chiffres sont très positifs au niveau du taux de chômage, au niveau de l’activité économique. Ceci dit, en l’espace de quelques semaines, le taux obligataire à dix ans est passé à environ 0,5% à plus de 1,5% donc c’est plus de 1% d’augmentation en l’espace de quelques semaines et pour faire un résumé : comme les taux obligataires augmentent en raison des réactions du marché financier, cela créé une pression pour que les taux hypothécaires à taux fixes, comme par exemple le cinq ans, soient également rehaussés.

Je pense que les taux hypothécaires à taux fixes ont atteint leur creux. Certaines institutions ont commencé à remonter un peu leurs taux hypothécaires. Cela ne devrait pas être énorme comme hausse cette année, mais il reste que le creux a été atteint. Ceci dit, pour un taux fixe cinq ans, vous pouvez avoir environ 2%, peut-être un peu moins selon votre historique de crédit ou la valeur du montant que vous empruntez, un taux un peu plus faible, mais il reste qu’un taux hypothécaire autour de 2% pour le terme de cinq ans, c’est extrêmement faible.

Claudia : Hélène, vous avez suivi l’évolution de l’état du marché au cours de la dernière année. Moi j’ai envie de savoir, la santé financière des canadiens actuellement par rapport à 2020, ça ressemble à quoi ? Est)ce qu’on est endettés, est-ce qu’on est en bonne santé ? Comment on va finalement ?

Hélène : Étonnement, la santé financière des canadiens s’est nettement améliorée l’an passé pour plusieurs raisons. Les programmes gouvernementaux du fédéral ont amené beaucoup de liquidités ; de sommes qui ont été versées aux particuliers, que ce soit la PCU, la PCUE, jusqu’en septembre. Des montants importants qui ont été versés aux particuliers qui étaient dans une situation un peu plus difficile. Ça a fait en sorte qu’à l’origine, on pensait que les programmes du gouvernement fédéral arriveraient à compenser les pertes de revenus de travail parce que c’est quand même important. Beaucoup de gens ont perdu leur travail au printemps 2020. Mais ça a été tellement des programmes qui sont arrivés rapidement avec une aide quand même, très importante, que ça a fait en sorte que les revenus de l’ensemble des particuliers au Canada, au Québec, ou dans d’autres provinces a grimpé d’environ 10% en 2020.

Ceci dit, il y a quand même les particuliers qui ont éprouvé des difficultés, qui globalement ont eus une perte de revenus. Mais si on regarde l’ensemble des ménages canadiens, les revenus se sont accrus d’environ 10% au même moment où les dépenses de consommation sont beaucoup plus faibles.

D’une part au printemps 2020, avec les fermetures de plusieurs commerces, les dépenses de consommation ont vraiment chuté. Le taux d’épargne des canadiens, que ce soit au Québec, en Ontario ou dans d’autres provinces, a grimpé à un niveau jamais vu au Québec par exemple d’environ 30%. Donc il y a beaucoup d’épargne sur le marché. Beaucoup de gens ont placé dans des comptes d’épargne pour avoir un fond d’urgence. D’autres ont choisi de réduire leur endettement, parce exemple en faisant un paiement anticipé pour rembourser leur prêt hypothécaire. Il y a beaucoup d’institutions financières qui le permettent.

D’autres également ont investi sur les marchés financiers parce qu’on sait que la Bourse a très bien performé malgré la pandémie. Comme les taux des banques centrales sont excessivement faibles, qu’il y a beaucoup de liquidités dans le marché et beaucoup de soutien au niveau des gouvernements, les marchés boursiers vont très bien. Et je dirais que le principal facteur qui a canalisé l’épargne depuis le début de la pandémie, c’est vraiment le marché immobilier. Beaucoup de gens n’avaient peut-être pas l’impression qu’ils avaient les moyens d‘acheter une propriété mais lorsque les dépenses de consommation sont réduites au minimum, c’est-à-dire justement, moins de sorties, moins de restaurants, moins de loisirs, des voyages à l’étranger qui ne sont plus au rendez-vous…

Claudia : Les activités pour les enfants aussi

Hélène : Exactement

Claudia : Le sport, les loisirs.

Hélène : Tout à fait, ça a fait en sorte que certains se sont dégagé quelques centaines de dollars de plus par mois et ça a permis également de faire l’achat d’une propriété. L’épargne pour certains, les sous disponibles ont permis d’acheter une propriété plus dispendieuse, qui correspond davantage à nos besoins.

Pour d’autres qui ont dégagé quelques centaines de dollars de plus par mois, ça a permis d’accéder à la propriété. Globalement, et je tiens à le mentionner pour certains travailleurs qui ont perdu leur emploi dans des secteurs vulnérables comme dans celui du divertissement, le transport de passagers, le tourisme ou encore l’hébergement et la restauration, qui ont perdu leur emploi. Les programmes gouvernementaux pour le soutien aux revenus sont beaucoup plus ciblés depuis le mois de septembre dernier. Donc, pour ces personnes-là, la situation reste quand même difficile. Quand je dis que la situation financière des canadiens s’est améliorée en 2021, c’est vraiment pour l’ensemble des particuliers et non pour tous les particuliers.

L’élément restant, c’est la question du taux d’endettement. Au cours des dernières années on a parlé beaucoup de l’augmentation du taux d’endettement des canadiens un peu partout au pays. Justement en 2020, étant donné que oui, les prêts hypothécaires ont quand même augmenté pas mal avec le marché immobilier, les prêts à la consommation eux, ou les cartes de crédit par exemple, les soldes de cartes de crédit sont beaucoup plus faibles qu’auparavant parce qu’il y a beaucoup moins de dépenses courantes. Notamment tout ce dont on a parlé tantôt, mais surtout le voyage. Il y avait beaucoup de dépenses qui allaient en voyage. Donc globalement, je vous dirais que…

Claudia : C’est positif.

Hélène : Oui, on se sort relativement bien de la situation et justement on a hâte de voir lorsque la vaccination va être assez avancée et que les voyages à l’étranger vont reprendre, quelle partie de l’épargne va sortir des poches des gens.

Claudia : Oui.

Hélène : Ça représente un fort potentiel pour les dépenses de consommation et aussi pour les dépenses en loisirs et voyages qui ont été mis de côté pendant la récente période.

Claudia : C’est ça. Je sais que vous n’avez pas de boule de cristal, mais on est quand même curieux de savoir, Hélène, comment ça va se passer dans les années à venir ? Est-ce que vous pensez que l’on peut s’attendre à continuer de voir les tendances actuelles : c’est-à-dire des acheteurs qui recherchent un plus grand espace de vie, toujours l’exode vers la banlieue et la campagne ? Comment vous pensez que cette campagne de vaccination et un retour progressif à la normale vont affecter le marché immobilier dans les années à venir, selon vos prévisions à vous ?

Hélène : La période exceptionnelle que l’on a connue, on va rester sur une tendance positive mais beaucoup moins accélérée que ce que l’on a connu en 2020 et en première partie de 2021. Donc à quoi on s’attend pour l’année 2021, c’est d’avoir des transactions qui restent à la hausse, des prix, par contre, qui continuent d’augmenter très rapidement.

Claudia : Oui ?

Hélène : Oui. Tout à fait. Parce que c’est une question d’offre, on en a parlé à l’heure ; il manque de propriétés à vendre et la construction neuve est excessivement forte partout au Canada donc ça devrait permettre d’enlever un peu de pression sur le marché au fur et à mesure que les maisons neuves vont arriver sur le marché, ça va créer un parc de logements qui va être un peu plus large pour les acheteurs qui vont revenir sur le marché éventuellement.

Beaucoup d’éléments, donc c’est certains qu’on s’attend à ce qu’en 2022, le nombre de transactions sont un peu moins fort et que les prix augmentent moins rapidement en 2022. Plus un retour, un peu, à la normale si on peut dire. L’effet d’empressement pour se positionner pendant la pandémie va être un peu derrière nous et on s’attend à ce que ça rééquilibre un peu les choses en 2022.

Claudia : Donc un marché un peu plus prévisible.

Hélène : Un peu plus prévisible. En même temps il y a quand même dans certains marchés qui sont en surchauffe, ça a quand même augmenté les risques de surévaluation des marchés. On ne prévoit pas de correction des prix pour l’instant, parce que la demande est excessivement forte et l’offre de propriétés est faible. Mais peut être qu’au cours des prochaines années si les taux d’intérêt continuent de monter, en fait, se remettent à monter si l’on peut dire, ça pourrait amener un risque potentiel sur le marché.

D’ici un an ou deux, je pense que l’on peut dormir sur nos deux oreilles, avec la certitude que l’on aura un marché immobilier très dynamique. Donc de belles perspectives pour encore un an ou deux, Claudia.

Claudia : Merci beaucoup Hélène, merci de nous avoir éclairés sur la santé et les tendances du marché immobilier canadien. C’était vraiment très intéressant. Des informations très pertinentes.

Hélène : Merci beaucoup Claudia, ça a été un plaisir et en espérant avoir apporté un éclairage qui sera utile pour l’auditoire de votre balado.

Claudia : J’en suis convaincue, merci beaucoup Hélène !

Hélène : Merci, au revoir !

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